最近十年，广州发展最深刻的一次破局是：海珠的崛起，引领广州迈入“江南时代“。

(资料图片)

放眼全球，每一座国际大都市，一般都有两个中心，一个是CBD，一个是CTD，它们在城市中形成两股力量，各自精彩、比翼双飞。

CBD即中央商务区，纽约曼哈顿、伦敦金融城、香港中环、北京国贸、上海陆家嘴、广州珠江新城等，都是世界级一流的CBD。

CTD则是中央科创区，是全球城市进入科创时代的新产物，它承接着人工智能、数字经济等新兴产业，是城市的新生力量，比如旧金山硅谷、北京中关村、深圳南山。

在这些国际大都市，CBD+CTD的双中心模式已成为普遍的发展趋势，“双心”时代正在到来！

例如，在纽约，CBD是华尔街，CTD是硅巷；

在北京，CBD是朝阳，CTD是海淀；

在深圳，CBD是福田，CTD是南山。

01

当CTD遇见CBD

海珠与天河，平起平坐

在广州，CBD在天河，那CTD呢？

我认为是海珠。

为啥？因为海珠有琶洲！

琶洲是谁？中国第一展会广交会的举办地，腾讯、阿里、唯品会、小米等科技大厂的扎堆地，粤港澳大湾区最醒目的互联网集聚区，广州的城市新封面。

琶洲为啥这么厉害？它的由来是这样的：

最近5年，科技创新成为中国经济的主旋律，但广州突然发现自己只有CBD（中央商务区），没有CTD（中央科创区）。

于是，广州决定效仿北京、深圳等城市，集全市之力打造一个类似中央科创区（CTD）的地方，琶洲互联网集聚区横空出世，它被赋予了“全村的希望”。

2021年1月，粤港澳大湾区2020年“一号文”——《广州人工智能与数字经济试验区建设总体方案》印发，广州计划以琶洲（西区）为核心、以珠江为纽带，打造广州人工智能与数字经济试验区。

由此，海珠将以中央科创区（CTD）的身份与天河CBD平起平坐。

琶洲人工智能与数字经济试验区 图源：广州海珠发布

自此，广州正式进入以海珠为爆发点的“江南时代”。

2021年，琶洲获批成为广东省高新区，2022年，琶洲获批为广东省经济技术开发区，既是高新区，又是经开区，这十分罕见。

有了琶洲这个新引擎，海珠作为CTD的威力已然爆发出来，数据来说话：

2022年，海珠区数字经济核心产业实现营收957.75亿元，增长6%。（数据来自21世纪经济报道）

同一年，以琶洲试验区为代表的商务楼宇净吸纳量达到12.95万平方米，领先全市，占全市全年净吸纳量的68%，同时也是广州核心商圈唯一净吸纳量保持正向增长的片区。（数据来自南方+）

在琶洲试验区商务楼宇进驻的企业中，以新一代信息技术为代表的TMT的占比超过70%，接近全市平均占比的2倍。（数据来自南方+）

02

交通+文商旅配套加码

海珠配套跨越式升级

产业的崛起，带动公共配套的跨越式升级。近年来，海珠区的交通基础设施、文商旅配套都在不断加码。‍‍‍

在琶洲港澳客运口岸，直达港澳的客船已经开通。正在举办的第133届广交会二期，就有不少前来参会的客商，从这个口岸抵达琶洲展馆。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

琶洲港澳客货运口岸 图源：广州海珠发布

定位文商旅融合的地标性商业综合体——广州塔广场计划于2024年6月开业运营。而它所处的位置，就是全市五大世界级地标级商圈之一——广州塔—琶洲商圈。

除此之外，海珠区还计划培育壮大江南西-太古仓、广纸-沥滘、滨江、中大、海珠湿地片区5个区域特色商圈，不断丰富海珠区的商业。

图源：广州海珠发布

此外，广州市文化馆新馆刚刚投入使用，这是全国最大的文化馆，已成为海珠乃至全城的文化新地标......

广州市文化馆新馆 图源：广州海珠发布

这些配套，无一不是城市级别乃至大湾区级别的，未来，它们将跟广州塔一起，虹吸整个大湾区的人气与财气。

在此意义上，海珠已经不只是海珠的海珠，更是广州的海珠、粤港澳大湾区的海珠。

03

new money用千万级资金押注

海珠取代天河，成广州豪宅新阵地

数据也在印证着一点。

2021年“七普”数据显示，琶洲街道常住人口达7.07万人，较“六普”增长了1.36倍，涨幅全区第一，占全区比重从“六普”的1.92%提升至3.89%。

这还远远不够，据《琶洲地区规划发布（2019-2045）》，未来琶洲就业人口将达80万人，居住人口34万人，相当于再造一座城。

如此庞大的就业人口，必将涌现出数量可观的new money，也就是新贵人群，这个群体与old money有很大的不同，对置业也有自己独特的想法。

一方面，他们对居住品质非常敏感，对价格反而不那么敏感。另一方面，他们不愿意在上班路上花太多时间，越靠近公司越好。

在此背景下，海珠区的价值正在被重估，为什么呢？

一方面，海珠从来都是正宗的中心城区，与越秀、天河隔江相望，尤其是随着琶洲的崛起，有望与天河分庭抗礼。

另一方面，海珠有生态优势，它本身是一个四面环水的江心岛，坐拥珠江前航道与后航道两个江岸线，且拥有11平方公里之大的湿地公园，这一点就连天河、越秀都要羡慕。

图源：广州海珠发布

地处城市中心，有高科技、有无敌江景、有超大规模的生态公园，闹中取静、有江有园，这是海珠区作为高端住区的底层逻辑。

数据也印证了这一点。

2022年，海珠区新房市场以1314万元的套均总价排名全市第一，涨幅达到11.71%。

数据来源：广州中原研究发展部

这意味着什么？new money正在用千万级资金押注海珠，海珠正在取代天河，成为广州一手豪宅的主战场。

04

越秀地产引领海珠居住升级

一口气推出三个滨江项目

然而，整个海珠的宅地供应十分稀缺，最近3年来公开出让的地块，总共不到10宗。

所以，海珠的地“逢拍必爆”，每出一块都是全城疯抢，在广州土拍市场中的TOP10地块中，海珠一个区就贡献了5个！

新房市场同样“逢开必爆”，2023年前3个月，广州成交的894套千万豪宅中，海珠贡献了557套，占全市62%。换句话说，广州每卖出10套千万豪宅，就有6套出自海珠！（来源：克而瑞）

足见市场对海珠的饥渴效应！眼下的海珠，真的一房难求！

但令市场惊喜的是，编辑打听到，作为“海珠造城者”的越秀，一口气推出三个滨江项目：

分别是位于新港东的越秀|琶洲·樾，位于珠江后航道的越秀珠实城发|江湾·和樾，位于滨江西的越秀·滨江西项目。

下面分别来介绍一下它们：

越秀地产海珠三大项目区位示意图（图源广州plus）

越秀珠实城发|江湾·和樾

越秀珠实城发|江湾·和樾位于近几年大热的海珠后航道，西南一线望江，距离地铁8号线/广佛线沙园站仅约1公里，距离省一级宝玉直小学南边路校区不到100米。（来源：百度地图测距，以实际为准；非项目配套学校，学校地段划分以教育局官方为准）。

此外，项目周边还有太古仓、庄头公园、乐峰广场、南方医科大学珠江医院等醇熟配套，满满的人间烟火气。

项目区位及周边配套示意图，仅供参考。

据悉，项目将打造广州第4座和樾府，作为与万博和樾府师出同门的和樾府系产品，江景、园林、户型、交标等都非常值得期待。

住宅分为两期，一期将于今年推出，首推建面约106-140平四房，预计6月开放营销中心。

越秀|琶洲·樾

越秀|琶洲·樾地处寸土寸金、一手宅地极为稀缺的的琶洲核心区，北侧就是琶洲互联网总部聚集区，南侧为黄埔涌，距地铁8号线/18号线磨碟沙站仅约200米，一站可达珠江新城（来源：百度地图测距，以实际为准）。

项目产品均为建面约200平以上的大平层，总共只有100多套，极有可能打造为越秀地产最顶级的产品系，圈层十分纯粹。

项目效果示意图

项目最快5月就会亮相，有实力、感兴趣的朋友可多多关注。

越秀·滨江西项目

越秀·滨江西项目位于海珠成熟的富人区——滨江西板块。这个板块已经断供近十年，对一手豪宅产品更为渴求。

一线江景+老城区醇熟配套，是项目的最大特色。项目距离地铁2红线市二宫站仅约500米（来源：百度地图测距，以实际为准），与海珠广场、星寰国际商业中心仅一桥之隔，坐拥繁华地段的滨江生活。

项目区位示意图

可以看到，越秀地产的这三个滨江项目，将从江景、园林、户型、交标等方面全方位引领海珠人居的升级。

大家知道，广州人对珠江的执念是很深的，无论风口吹向哪、无论CBD往哪建，永远有人为一江两岸买单！

然而，中心四区的滨江区域，要么开发殆尽，要么用于建设写字楼（比如金融城、琶洲），住宅用地少之又少，像越秀地产这样能在海珠滨江区域一口气推出三个住宅项目，十分罕见。

为了把城市中心的江景资源发挥到极致，越秀地产将依托越秀|琶洲·樾、越秀·滨江西项目两个滨江社区，打造出一个全新的TOP级产品系，据说这一产品系最快将在5月份面世。

众所周知，越秀地产已成功地打造了“和樾府”这一顶流产品系，这个新的产品系，将会给市场带来怎样的惊喜？又会与和樾府有哪些不同？我们拭目以待。

眼下正值春季广交会的盛大时刻，海珠江岸美轮美奂，你是否有兴趣零距离感受一下？

编辑获悉，五一假期（4月29日-5月3日），越秀·天荟江湾、 越秀·星汇海珠湾 、 越秀·天悦江湾三大稀缺江景项目将联手推出【海珠江岸环游记】活动。

届时你可以在海珠江畔逛嘉年华市集、和朋友露营、享受美食……除了畅享假期，还有机会获得游海珠大礼包。

更惊喜的是，越秀地产将为购房者提供重磅福利：最高送6年物业管理费，还有秒杀好礼、每日精选好房、专属假期折扣，真的够宠粉！（注：相关优惠活动最终解释权归开发商所有，具体内容请到售楼处咨询）

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